Si può vendere casa prima di aver estinto il mutuo?
La maggior parte degli italiani acquista casa ricorrendo ad un mutuo ipotecario per coprire il prezzo dell’immobile. Il mutuo impegna chi lo sottoscrive per molto tempo: normalmente il contratto può avere una durata compresa tra i 5 e i 40 anni, variabile secondo quanto stabilito da ogni singola banca e in relazione alla tipologia di prodotto scelto.
Ovviamente più il piano di rimborso è lungo (a 20 anni ad esempio), più la rata sarà contenuta, anche se su questa graveranno interessi maggiori rispetto a quelli applicati sui mutui con durate inferiori.
Trattandosi spesso di un arco temporale di rimborso molto ampio, può capitare che nel frattempo le esigenze della famiglia cambino e che la casa acquistata non sia più adatta. Così molti si trovano nella condizione di doversi trasferire e vendere il proprio immobile senza aver finito di pagare il mutuo.
Ma si può vendere una casa prima di aver finito di pagare le rate del mutuo? La risposta è sì.
Se anche tu ti trovi in questa situazione, ecco le soluzioni che ti si prospettano.
1.Estinguere anticipatamente il mutuo.
Quando si mette in vendita una casa con mutuo, l’ideale sarebbe riuscire ad estinguere completamente l’ipoteca prima del rogito con i propri mezzi.
Ma attenzione: se hai acquistato la tua abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali del Bonus prima casa e hai intenzione di vendere prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, sei tenuto a versare all’erario la somma relativa all’agevolazione fiscale di cui ha beneficiato. A questa devi aggiungere anche il 30% di sanzione. Se invece i 5 anni sono passati, non avrai obblighi a tuo carico.
Ovviamente estinguere il mutuo in anticipo è una possibilità riservata solo a chi ha le sostanze per andare a pagare la parte di capitale mancante e, spesso, è un sacrificio troppo grande.
2.Estinguere il mutuo al rogito.
Se non hai modo di saldare il mutuo prima di vendere casa perché non hai a disposizione la liquidità necessaria, puoi decidere di estinguere il finanziamento al momento del rogito utilizzando il ricavato della vendita.
In questo caso dovrai recarti in banca dove hai il mutuo in essere, chiedere il conto estintivo aggiornato, dichiarare che stai vendendo l’immobile e comunicare la data fissata per il rogito. Sarà la banca stessa ad indicarti con precisione la procedura da seguire.
Al rogito di regola dovrebbe presenziare anche un funzionario della banca presso la quale hai acceso il finanziamento; l’acquirente ti consegnerà un assegno circolare intestato alla tua banca, con importo pari alla quota di debito residuo in base a quanto risulta dai conteggi di estinzione anticipata che hai richiesto.
Una volta versato l’assegno alla banca, questa ti rilascerà la quietanza di avvenuta estinzione e cancellerà l’ipoteca gratuitamente.
3.Procedere con l’accollo del mutuo.
La terza strada, un po’ più complessa, è quella che prevede che il mutuo venga accollato dall’acquirente.
Questo significa che chi compra casa subentra al venditore nel rimborso delle rate, e si fa carico di tutti gli impegni finanziari previsti dal mutuo in essere. L’accollo può essere:
- cumulativo: tu venditore rimarrai obbligato verso la banca e dovrai intervenire nel caso in cui il compratore non fosse più in grado di provvedere al rimborso delle rate
- liberatorio: il venditore viene svincolato da ogni obbligo futuro nei confronti della banca che ha concesso il finanziamento e il rimborso ricadrà quindi solo sull’acquirente.
Nell’accollo del mutuo sia l’acquirente sia la banca devono dare il proprio consenso e il subentro diventa effettivo al momento del rogito.
Perché questa modalità è più complessa? Perché l’acquirente non è tenuto ad accettare la tua proposta di accollo, né la banca è obbligata a concederlo. Infatti:
- l’acquirente potrebbe riscontrare le condizioni di finanziamento poco vantaggiose rispetto alle attuali condizioni di mercato e rifiutare l’accollo sebbene gli permetta di risparmiare sulle spese notarili, di perizia e istruttoria cui andrà incontro stipulando un nuovo mutuo;
- la banca prima di dare il suo benestare farà approfondite verifiche sulle garanzie reddituali dell’acquirente e sulla sua storia creditizia.
Quindi i fattori in gioco sono davvero tanti, perciò ti consigliamo di chiedere un parere ed una consulenza agli esperti del settore. Se sarà un agente immobiliare qualificato a seguire l’iter di vendita della tua casa, grazie ai suoi consigli eviterai di commettere qualche errore e di rimanere vincolato nella vendita del tuo immobile.
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