Rinnovo locazione a canone concordato: i chiarimenti del Decreto Crescita.
Il Decreto Crescita ha fatto chiarezza sulla durata del contratto di locazione a canone concordato. Cosa prevede questo tipo di accordo? Perché è servito l’intervento del legislatore?
Nel contratto di locazione a canone concordato, introdotto dalla legge 431/98, l’importo del canone di affitto che l’inquilino dovrà corrispondere regolarmente non è deciso dalle parti come avviene con il canone libero, ma è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
Qui vengono fissate la soglia massima e quella minima entro le quali dovrà essere stabilita l’entità del canone.
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I proprietari che scelgono questo tipo di contratto godono di specifiche agevolazioni fiscali:
- in regime di cedolare secca, l’aliquota è al 10% invece che al 21%;
- ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.
La locazione di questo tipo ha una durata minima di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico (3+2).
Quindi alla prima scadenza del contratto, questo è prorogato di diritto per due anni (fatta salva la facoltà di disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi).
Allo scadere di questi 5 anni cosa succede?
Fino ad oggi la norma appariva ambigua rispetto al rinnovo del contratto di locazione a canone concordato, perché all’art.2 comma 5 della citata legge 431/98 si dice:
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Tuttavia non viene specificato per quanto tempo viene rinnovato.
In pratica nel corso degli anni ci sono stati spesso dubbi collegati al rinnovo tacito del contratto al termine del quinto anno, dal momento che non era chiaro se, dopo la prima proroga biennale, il rinnovo dovesse intendersi biennale o triennale.
Dunque il legislatore è intervenuto in sede di conversione del Dl 34/2019, meglio noto come Decreto Crescita (legge 58/2019) a chiarire questo aspetto, inserendo l’art. 19 bis e qualificandolo come “Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato”.
Rispetto alla durata del rinnovo del contratto si sottolinea che in mancanza di comunicazione di rinuncia al rinnovo, il contratto è da intendersi rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Viene così sciolta una delle difficoltà interpretative del mercato delle locazioni.
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Elisabetta Senesi
