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Caparra confirmatoria e penitenziale, che differenza c'è?

Caparra confirmatoria e penitenziale, che differenza c'è?

Quando si tratta di comprare un immobile, il versamento della caparra è uno dei passi che precedono l’atto di acquisto vero e proprio.

Facciamo chiarezza sulle differenze principali tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale.

Caparra o acconto?

La prima precisazione da fare su questo argomento riguarda la differenza tra caparra e acconto, termini che indicano due cose ben diverse, ma che spesso vengono usati erroneamente come sinonimi.

La caparra è una somma di denaro versata a garanzia nel caso in cui una delle due parti coinvolte nel contratto risultasse inadempiente. 

Inoltre è importante sottolineare che, in un iter regolare di compravendita, la caparra è da considerarsi parte del prezzo di acquisto dell’immobile e non un costo o una somma aggiuntiva.

L’acconto, invece, viene versato da un potenziale acquirente come anticipo sul prezzo di acquisto dell’immobile ma non ha alcuna funzione di garanzia. Infatti, qualora non si arrivasse al rogito, l’acconto dovrebbe essere sempre restituito all'acquirente, mentre nel caso della caparra si dovrà prima verificare quale delle parti è responsabile della mancata esecuzione del contratto.

Abbiamo analizzato la differenza tra acconto e caparra, ma quali tipi di caparra esistono?

1.La caparra penitenziale è una somma di denaro che viene versata come corrispettivo del recesso: questo significa che le parti possono concordare tra loro la somma da pagare come "prezzo" di un eventuale recesso.

In parole più semplici, se l’acquirente decide di non portare a termine l’acquisto della casa, perderà solo l’importo versato come caparra penitenziale, che verrà trattenuto dal venditore.

Se a recedere è invece il venditore, questo dovrà riconoscere al compratore il doppio della caparra versata.

2.La caparra confirmatoria è quella più comune e più utilizzata quando si tratta dell’acquisto di una casa e ha come obiettivo quello di garantire che le due parti coinvolte portino a termine l’esecuzione del contratto di acquisto o di cessione dell’immobile.

Quando è il venditore ad essere inadempiente, dovrà versare all'acquirente una somma pari al doppio della caparra. In caso contrario, se è l’acquirente a ritirarsi prima che il rogito sia concluso, allora il venditore potrà trattenere la caparra.

Allora qual è la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?

Probabilmente queste due tipologie di caparra, definite così a grandi linee, risulteranno pressoché uguali agli occhi di molti, ma in realtà non è così.

Sono gli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile a fare chiarezza sulle differenze di queste tipologie.

L’articolo 1385 del Codice Civile determina infatti le “regole” della caparra confirmatoria e prevede che se la parte adempiente lo desidera, può richiedere addirittura l’esecuzione, la risoluzione del contratto oppure il risarcimento dei danni alla parte che risulta inadempiente.

L’articolo successivo riguarda invece la caparra penitenziale e sottolinea che, a differenza della confirmatoria, per questa tipologia non è prevista né l’esecuzione del contratto, né un risarcimento danni.

Dunque nel preliminare è fondamentale specificare la natura confirmatoria o penitenziale della caparra versata dall'acquirente. Se questo non avviene, l’eventuale somma versata sarà considerata automaticamente come acconto prezzo e non come caparra.

Ricordiamo inoltre che tutto ciò che abbiamo detto vale solo se il compromesso viene regolarmente trascritto.

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Elisabetta Senesi 

Titolare dell'Agenzia Immobiliare Pegaso

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