Affitto: come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino?
Quando si affitta un immobile è necessario chiarire da subito i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Normalmente nel contratto vengono elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni, sulla partecipazione all’assemblea, ecc..
Ma come si ripartiscono le spese tra inquilino e proprietario? Scopriamo insieme quali costi devono essere sostenuti dall’uno e dall’altro.
L’art. 1576 del Codice Civile recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Dunque, premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato, al conduttore (inquilino) spetta il pagamento delle spese di piccola manutenzione, cioè le spese dovute a riparazioni causate dal normale deterioramento del bene.
Invece quelle per le riparazioni necessarie a consentire all’immobile di servire all’uso per cui è locato (generalmente quelle di straordinaria manutenzione) competono al locatore (proprietario). Si tratta di costi relativi a casi fortuiti, ovvero le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili e le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.
A dare qualche indicazione in più ci pensa la Legge 392/78 (relativa alle locazioni degli immobili urbani), in cui si dice che l’inquilino deve sostenere le spese per:
- la pulizia,
- l’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
- i consumi di energia elettrica, acqua, riscaldamento e condizionamento dell’aria,
- lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
- la fornitura di altri servizi comuni,
- il servizio di portineria se presente nello stabile (in tal caso l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%).
Rispetto alle spese condominiali, il proprietario deve sostenere i costi per lavori di rifacimento degli impianti o delle facciate e le opere comuni che possono ritenersi straordinarie e, legalmente, è lui il responsabile nei confronti del condominio, anche in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario. MA ATTENZIONE: Se l’inquilino non rispetta il suo dovere e non paga le spese condominiali di sua competenza, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su di lui, chiedendo il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni; trascorso questo termine, in caso di mancato assolvimento, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.
Tuttavia se consideriamo la quotidianità, queste norme appaiono troppo generiche e davanti all’urgenza di affrontare una spesa, accade spesso che ci siano contrasti tra il proprietario e l’inquilino perché le varie attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni. Infatti non sempre è possibile determinare in modo chiaro se si tratti di interventi resi necessari dall’uso prolungato da parte dell’inquilino o dall’età avanzata dell’immobile.
Quindi se da un lato è vero che la legge è piuttosto sommaria nel definire la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, è vero anche che sarebbe un’impresa irrealizzabile elencare ogni spesa possibile e individuarne i criteri di divisione nel contratto di affitto! Ma la soluzione c’è…
Per ovviare a questo problema le principali organizzazioni di categoria di locatori ed inquilini hanno sottoscritto un elenco che prevede la ripartizione di spese ed oneri accessori sull’immobile. Basterà quindi inserire nel contratto un esplicito richiamo alla “Tabella oneri accessori (ripartizione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3″ affinché la ripartizione delle spese di manutenzione sull’immobile e delle parti comuni avvenga secondo questo accordo di categoria.
