Cos’è la surroga del mutuo? Tutto quello che c’è da sapere
La situazione di emergenza sanitaria che stiamo vivendo ha portato con sé conseguenze fortemente negative per vari settori dell’economia.
Tuttavia in una fase critica come questa uno degli effetti del Covid-19 è il calo dei tassi di interesse sui mutui, condizione che rende stipulare un mutuo per l'acquisto della nuova casa conveniente come mai prima d'ora.
L'attuale andamento dei tassi rappresenta un'occasione non solo per chi deve comprare un immobile, ma anche per chi ha già un mutuo in corso ma intende trasferirlo a una nuova banca che garantisca condizioni migliori.
Paradossalmente, il Covid-19 ha influenzato in modo positivo le surroghe e spinto una loro accelerazione, dato che molte famiglie hanno pensato bene di cambiare le condizioni stipulate al momento della sottoscrizione del loro mutuo ipotecario per l'acquisto della casa ricorrendo a questa soluzione.
Ma in cosa consiste la surroga? Ci sono dei costi da sostenere per effettuare l’operazione? Quando è più conveniente? La banca può opporsi? Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Cos’è la surroga?
La surroga o portabilità del mutuo (articolo 1202 del Codice Civile) permette di trasferire il proprio mutuo in corso presso un altro istituto bancario e di rinegoziare alcune condizioni, come ad esempio la durata o il tipo di tasso.
Il trasferimento è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa, sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale e anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a 10 e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.
Naturalmente lo scopo è ottenere una rata mensile più bassa, in quanto l’importo del mutuo ipotecario non può cambiare, ma deve rimanere uguale al debito residuo da pagare sul vecchio mutuo.
Per richiedere la surroga la prima cosa da fare è rivolgersi a più banche e richiedere dei preventivi, per valutare le varie proposte.
Poi, una volta individuata l’offerta più conveniente, si presenta domanda al nuovo istituto unitamente a una serie documenti, che di solito consistono in:
- copia del documento di identità e codice fiscale dell’intestatario del mutuo e degli eventuali garanti;
- copia autenticata del contratto di mutuo in corso;
- copia dell'iscrizione ipotecaria;
- documenti attestanti il reddito;
- documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure.
La banca esaminerà la pratica e in seguito procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare.
Infine, in presenza di un notaio, viene stipulato un nuovo contratto di mutuo con cui il nuovo istituto scelto cancella l’ipoteca precedente e rilascia un importo pari al debito residuo da intestare alla vecchia banca.
Quanto costa la surroga?
La legge prevede che l’operazione di surroga sia a costo zero per il cliente: infatti dal 2007, secondo quanto stabilito col Decreto Bersani, in caso di portabilità non possono essere addebitate al mutuatario le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo.
Spetta alla nuova banca sostenere tutte le spese necessarie come i costi di istruttoria, perizia, spese notarili, tasse e le spese di gestione.
La banca può opporsi alla surroga?
La banca che ha erogato il mutuo in origine non può opporre alcun rifiuto alla richiesta di surroga, mentre la banca presso la quale si vuole trasferire il finanziamento può farlo.
La domanda può essere respinta per vari motivi, ad esempio:
- se la somma del debito residuo relativo al vecchio mutuo (che equivale al nuovo prestito che si vuole trasferire) è bassa; questo perché se la somma è bassa anche gli interessi sono minori e la banca potrebbe giudicare l’operazione non abbastanza remunerativa;
- se rispetto al momento in cui è stato stipulato il “vecchio” mutuo è cambiata la situazione reddituale del titolare del mutuo oppure se le uscite mensili superano un terzo del reddito a causa di nuovi debiti o nuove spese fisse che gravano sul nucleo familiare;
- se il mutuatario è un cattivo pagatore;
- se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, perché la nuova banca potrebbe ritenere i ricavi ottenuti con la surroga insufficienti a coprire i costi sostenuti per l’accensione del nuovo mutuo.
Rispetto a quest'ultimo punto sottolineiamo che, per quanto la legge permetta al mutuatario di richiedere la surroga in qualsiasi momento, trasferire il debito residuo presso un altro istituto quando il mutuo è quasi del tutto estinto ed è stata già pagata la maggioranza degli interessi non è conveniente nemmeno per il cliente.
Se stai pensando di ricorrere alla surroga, ci auguriamo che il nostro articolo sia stato utile per chiarirti le idee.
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Elisabetta Senesi
Titolare dell’Agenzia Immobiliare Pegaso
